"Gayrimenkul sektörü yeni modellemelere ihtiyaç duyuyor"

Gayrimenkul sektörü temsilcileri, artan fiyatlarda yabancı yatırımcıların etkisi, yabancı yatırımcının Türkiye’deki toplam satışlardan aldığı payı ve gelecek dönemde yapılması gerekenleri anlattı.
Türkiye’de İş Dünyası dergisi, “Mahkeme Sohbetleri” başlığı ile hayata geçirdiği buluşmaların ikincisini gerçekleştirdi. ‘Gayrimenkul Sektöründe Yabancı Satışların Durumu’ başlıklı toplantıda sektörün gündemindeki başlıklar tüm detayları ile görüşüldü. Gayrimenkuldeki artan fiyatlarda yabancı yatırımcıların etkisi ve yabancı yatırımcının Türkiye’deki toplam satışlardan aldığı payın ele alındığı toplantıda aynı zamanda özellikle yerli yatırımcılar için üretimin teşvik edilmesi adına yatırım ortamının iyileştirilmesi gerektiğine dikkat çekildi.
“Mahkeme Sohbetleri”nde konuşan MARS İcra Kurulu Başkanı Hakan Bucak, “Gayrimenkulde şimdi yeni bir soluk, yeni bir enerjiye ihtiyaç var” diyerek klişe olan sistemlerin artık değişmesi, geliştiricilerin biraz daha müşteri odaklı olması gerektiğine dikkat çekti. “Eskiden rüzgâr vardı, herkes tıkır tıkır satışlarını gerçekleştiriyordu. Ama şimdi müşterileri projeye ikna etmek için farklı şeylerin ortaya çıkması gerekiyor” diyerek sektörde yeni modellemelere ihtiyaç duyulduğunun altını çizdi.
“Üretimin teşvik edilmesi gerektiği bir süreci yaşıyoruz”
Mahkeme Sohbetleri’nin son derece değerli, bir o kadar da verimli bir buluşma olduğuna dikkat çeken MARS İcra Kurulu Başkanı Hakan Bucak, aynı sektörden iş insanlarının bir araya gelip bilgi paylaşarak bir dayanışma içinde olmasının son derece değerli olduğunu ifade etti. Bucak, gayrimenkulde şu anda en önemli başlıklardan birinin arz olduğunu belirterek, “Geldiğimiz noktada arzın yani üretimin teşvik edilmesi gerektiği bir süreci yaşıyoruz. Bu da finansman desteğiyle gerçekleşebilecek bir durum. İçinde bulunduğumuz ekonomik ortamda ise maalesef finansman desteği verilebilecek bir tablo içinde olmadığımızı görüyoruz. İnşaat üreticilerine finansman teşviki açılabilmesi için ciddi bir bütçe gerekiyor. Ancak bu şu an için sağlanamıyor. Diğer yandan ‘inşaat şirketleri kendi öz kaynaklarıyla üretim yapma konusunda ne kadar iştahlı” burada da bir soru işareti söz konusu" dedi.
“Yerli yatırımcılar yurt dışına kayıyor”
Şu an yerli talebin yurt dışına kaydığını söyleyen Hakan Bucak, “Özellikle yerli yatırımların İngiltere, Amerika, Dubai gibi ülkelere kaydığını görüyoruz. Bugün mesela Dubai’de çok büyük bir firmanın gerçekleştirdiği yurt dışı yatırımı ile ilgili bir lansman vardı. Bu tür yatırımların giderek arttığını görüyoruz” diyerek bu konuyu da tartışılması gereken başlıklıklardan biri olarak masaya yatırdı.
Gayrimenkuldeki toplam satıştan Arapların yüzde 16 pay aldığının bilgisini veren Hakan Bucak, ”Arapların yani Arapça konuşan insanların satış içindeki payı düşünüldüğü kadar yüksek değil. Biliyorsunuz seçimin en büyük gündemlerinden biri ‘Ülkeyi yabancılara satıyoruz, burası Arabistan oldu’ yönündeydi. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nden aldığımız verilere göre; 2017’den beri konut yatırımıyla vatandaşlık almış kişi sayısı 35 bin 500” diyen Bucak, yani üç kişilik aileden bahsediyorsak 14 -15 bin adet konut satışı yapıldığını ifade etti.
“Ana sebep enflasyon”
Konuşmasında gayrimenkul fiyatlarında yaşanan artışın birincil sebebini enflasyona bağlayan Gül İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Mehmet Gül, “Maliyetlerimiz çok hızlı artıyor. Aslında genelde toplumda yabancılara satıştan dolayı fiyatların arttığı gibi söylentiler çok yaygınlaştı. Ama işin özüne baktığınızda, şu anda kurun yükselmesi ile beraber maliyetlerimiz de arttı. Bir yandan da asgari ücretin artması ve malzeme fiyatlarında yaşanan yükseliş son tüketiciye de bu şekilde yansıdı. Tabii tüm bunlarla beraber arsa fiyatlarının da giderek yükseldiğini görüyoruz. Zaman zaman kat karşılığı al-sat paylaşımı yapılan işlerde yüzde 60’lara çıkan arsa maliyetleri olabiliyor” diyerek gelinen noktada yaşanan artışların bir fırsatçılık olarak değil, tamamen maliyetlerden yansıyan bir artış olarak değerlendirilmesi gerektiğini ifade etti.
Mevcut piyasada çok ciddi bir hareketlilik olmadığını belirten Gül, “Hem yabancı hem de yerli müşteriye satışlarda bir durağanlık söz konusu. Belki önümüzdeki aylarda mevcut ekonominin stabil hale gelmesi ve bazı şeylerin daha da belirginleşmesiyle beraber satışlarda bir hareketlilik olabileceğini düşünüyorum. Şu anda herkes yatırım yapmaya çekinir durumda. Yabancılar da deprem, seçim, bayram gibi nedenlerin üst üste gelmesinden dolayı biraz piyasadan çekildi” diye konuştu.
“Krediye erişimde sıkıntılar yaşandı”
Pandemi süreciyle başlayan tedarik zincirinin bozulmasından sonra bütün sektörlerde meydana gelen bir fiyat artışının söz konusu olduğunu dile getiren Kiler GYO A.Ş. Genel Müdürü Mesut Hüriel, “Bu durum ürüne ulaşmaktan kaynaklanan sıkıntıların bir yansıması oldu ve özellikle de bizim sektörümüz olan gayrimenkulde çok daha fazla yaşandı. Çünkü burada bir imalatın en alt kaleminden yukarı doğru çıktığınızda binlerce ham maddeye ulaşmanız gereken bir sektörü konuşuyoruz. Kumdan çimentoya, seramikten boyaya, kapıdan penceresine derken çok çetrefilli bir alana giriyorsunuz ve oradaki bütün tedarik zincirine gelen zamlar katlanarak sizin son fiyatınıza haliyle yansıyor” diyerek gayrimenkul sektöründe artan fiyatların altında yatan nedenlere dikkat çekti.
Sektörün krediye ulaşmada ciddi sıkıntılarının olduğunu kaydeden Huriel, “Yani kağıt üzerinde bir kredi var ama ona ulaşmak mümkün değil. Çok düşük limitler söz konusu, yani 1 milyon - 2 milyon TL gibi limitler var. O rakamlarda daire yok zaten. Dolayısıyle yerli birisi o daireyi almaya kalktığı zaman parayı nakit vermesi gerekiyor. Yerli de o kadar nakiti kolay veremiyor. Hal böyle olunca da vadelendirmek gerekiyor. Bu sefer de vade maliyeti fiyatları iyice artıyor. Hal böyle olunca yabancı alıcılar devreye giriyor. Dolayısıyla aslında, “Satarken yabancıya mı satalım, yerliye mi satalım” diye bir ayrım gütmüyoruz. Gönül yerliye satmak istiyor ama maalesef şartlar sizi oraya zorluyor. Kredi muslukları kapalı olduğundan ve yabancılardan nakit geldiği için bütün oklar mecbur o yöne doğru kayıyor” dedi.
Türkiye’de İş Dünyası dergisi Genel Yayın Yönetmeni Celal Toprak, ise “Türkiye’de İş Dünyası dergisinin ikinci yılına yaklaştığı şu günlerde yeni çalışmalarla okurlarımızın karşısına çıkmaya devam ediyoruz. İş dünyasına yeni bir pencere açacağını düşündüğümüz ‘Mahkeme Sohbetleri’ bu çalışmalarımızdan biri oldu. Bu sohbetlerimiz etrafında her ay farklı konu ve konuklarla yolumuza devam ederek farklı alanlarda bilgi paylaşımını sürdüreceğiz” dedi.