Gayrimenkulün yeni gözdesi GYF’ler büyüyor

Türkiye’de halkını en sevdiği ve güvendiği yatırımların başında gelen ‘gayrimenkul’. 2014 yılında Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) tebliği sonrası kurulmaya başlayan Gayrimenkul Yatırım Fonları da (GYF) bu bağlamda 10 yılda hızlı bir büyüme gösterdi. Bu yılın ilk yarısı itibari ile Türkiye’de 193 GYF faaliyet gösteriyor. 2019 yılında 6 milyar lira seviyesinde olan toplam GYF büyüklüğü, bu yılın haziran ayı sonu itibarıyla 97 milyar lirayı aştı.
Fiyat artışı ve krediye ulaşamama sektörü büyüttü
GYF’ler, son yıllarda hem konut fiyatlarının yükselmesi hem de krediye erişimin zorlaşması nedeniyle gayrimenkul yatırımcısına önemli bir alternatif oldu. GYF’ler sayesinde yatırımcılar, kendi başlarına alamayacakları AVM’lere, otel, lojistik veya iş merkezi gibi ticari mülklere, konut projelerine veya her tür arsaya yatırım yapabilirken, söz konusu gayrimenkullerin varlık değer artışından, kira gelirlerinden de faydalanıyor.
’Proje GYF’ ile ‘topraktan’ konut
Geçtiğimiz günlerde SPK ’Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nde yapılan değişiklikle proje gayrimenkul yatırım fonu (Proje GYF) kurulmasının önünü açtı. Yatırımcılar ’Proje GYF’ler ile halk tabiriyle ‘topraktan’ konut projelerine yatırım yapabilecek. GYF’lerin yabancı yatırımcıları ülkeye çekmede de önemli rol üstleniyor söz konusu değişikliğin sektörün büyümesine olumlu katkıları olması bekleniyor.
Kurumlar vergisinden muaf ama dolaylı vergi katkısı büyük
Ekonomiye ve yatırıma yeni soluk getiren ve büyümesi istenen GYF’lerin kazançları kurumlar vergisinden muaf. Son 3 yılda GYF kazançları üzerinden asgari kurumlar vergisi alındığı varsayımıyla yapılan hesaplamada muaf olunan vergi gelirinin 1 milyar lira. Fakat bu muaflığa rağmen GYF’ler, KDV, tapu harcı, emlak vergisi, damga vergisi aracılığıyla son 3 yılda (2021-2023) toplam 806 milyon TL katkı sağladı. Portföy yönetim şirketlerinin GYF’lerin portföylerinin yönetilmesinden kaynaklanan gelirler üzerinden ödedikleri kurumlar vergisi, Banka ve Sigorta Muamele Vergileri ve KDV tutarları eklendiğinde toplam 2.4 milyar TL’lik vergi ödedi.
"Yeni vergi hiç bir tarafa kazandırmaz"
Sektör temsilcileri GYF’lere yönelik asgari kurumlar vergisi uygulanması ya da istisnanın kaldırılması ve kısıtlanması durumunda muhtemel finansman maliyetleri nedeniyle GYF’lerin vergi matrahının aşağı çekilmesi kaçınılmaz olacağını belirtiyor. Muhtemel yeni verginin GYF’lerin dolaylı vergi gelirlerine katkısının ortadan kaldıracağını belirten sektör temsilcileri, konut sektöründe büyük heyecan uyandıran Proje GYF’lerin gelişiminin önüne set olacağını vurguladı. OECD’nin öngörüsünün asgari kurumlar vergisinin kolektif yatırım araçlarını kapsamaması gerektiği yönünde olduğu ve GYF’lere asgari kurumlar vergisi getirilmesinin Türkiye’yi dünyadan negatif ayrıştıracağını nitekim GYF yatırımcılarının birey veya kurum olarak vergilendirildiği ifade ediliyor.
Sektörün ’gerçek değer’ çıpası oldu
GYF’lerin gayrimenkul sektöründeki fiyat oluşumu, alım satımlarda rayiç bedelin kullanılmasına katkısı sayesinde devletin vergi gelirlerine dolaylı katkısı da var. GYF’ler SPK lisanlı kuruluşlardan aldıları değerleme raporlarını esas almak zorunda, KDV, tapu harcı, damga vergisi emsal bedel üzerinden gerçekleşiyor. Bu işlemlere konu gayrimenkule benzer ve yakın bölgedeki diğer gayrimenkullerin işlemleri için de emsal oluyor ve gayrimenkul işlemlerinde gerçek değer kullanılması arttırarak devletin vergi gelirine dolaylı bir katkı da sunuyor.