Kritik konut uyarısı: Büyük şehirlerde balon riski artıyor

İstanbul, Ankara ve İzmir’de konut fiyatlarındaki hızlı artış, hem vatandaşları hem de yatırımcıları endişelendiriyor. Emlak piyasasında ‘fiyat balonu’ tartışmaları yeniden gündemde. Bu çerçevede, hisse senedi piyasalarındaki balon testleri üzerine yaptıkları çalışmayla uluslararası ödüle layık görülen İstanbul Gelişim Üniversitesi’nden Doç. Dr. Hakan Yıldırım ve Ekonomi Analisti Prof. Dr. Meltem İnce Yenilmez, konut piyasasındaki mevcut tabloyu değerlendirdi.
Doç. Dr. Hakan Yıldırım, konut piyasasındaki fiyat balonlarının, hisse senedi piyasalarındakine benzer özelliklere sahip olmakla kendine özgü karmaşık dinamikleri içerdiğini belirtti. Yıldırım, "Konut fiyat balonu, konutların piyasa değerinin, kira gelirleri, hane halkı gelirleri, faiz oranları, inşaat maliyetleri ve demografik faktörler gibi temel ekonomik göstergelerden belirgin ve sürdürülemez şekilde ayrışarak sanal bir fiyat halini alması durumudur" diyerek bu tür bir ayrışmanın çoğunlukla spekülatif beklentilerle ve ‘fiyatlar aralıksız yükselecek’ algısıyla beslendiğini ifade etti.
Yıldırım, konutların yatırım aracı olarak görülmeye başlandığı, yani kiralamak ya da oturmak için değil, yalnızca değer kazanması amacıyla alınıp satıldığı dönemlerde balon oluşma riskinin arttığını vurguladı.

Fiyat-kira ve fiyat-gelir oranları kritik göstergeler
Prof. Dr. Meltem İnce Yenilmez ise balon tespitinde kullanılan temel göstergelerden fiyat-kira ve fiyat-gelir oranlarına dikkat çekti:
"Fiyat-kira oranı, bir konutun satış fiyatının yıllık kira gelirine oranını gösterir. Bu oran tarihî ortalamaların ya da uluslararası karşılaştırmaların çok üzerine çıkıyorsa, konut fiyatlarının kira getirisine göre aşırı değerlendiği anlamına gelir."
Fiyat-gelir oranının ise konutların hane halkı gelirine göre ulaşılabilirliğini ölçtüğünü belirten İnce Yenilmez, bu oranın hızla yükselmesinin konutların ortalama bir hane için giderek ‘ulaşılamaz’ hale geldiğini gösterdiğini ve bunun da balon riskine işaret ettiğini söyledi.
Doç. Dr. Hakan Yıldırım ise daha ileri düzey analizlerde kullanılan ekonometrik testlere değinerek, "Bizim de hisse senedi piyasaları üzerine yaptığımız ve Romanya’daki bulgularımızla ödüllendirilen çalışmamızda kullandığımız gibi ‘kuyruklu birim kök’ testleri emlak piyasası fiyat endekslerine de uygulanabilir" açıklamasını yaptı. Bu testlerin, fiyat serilerinde kendi kendini besleyen, hızlanan bir eğilim olup olmadığını tespit ederek ‘balon epizotlarını’ ortaya koyduğunu aktardı.

"Konut talebine yeterince hızlı yanıt verilemiyor"
Türkiye genelinde konutun güvenli liman haline geldiğini söyleyen Yıldırım, "Vatandaşlar enflasyondan korunmak amacıyla birikimlerini konuta yönlendirebiliyor. Bu da fiyatların nominal olarak artmasına yol açıyor" dedi. Ancak balon oluşumunun fiyatların temel göstergelerden ne derece ayrıştığıyla ölçüldüğünü vurguladı.
Yerli ve yabancı literatürde yapılan analizler ışığında İstanbul, Ankara ve İzmir’de konut fiyatlarına dair balonlara işaret eden bulgulara ulaşıldığını belirten Yıldırım, İstanbul’da sınırlı arsa arzı, yüksek göç ve yabancı yatırımcı ilgisinin fiyatları sürekli yukarı taşıdığına dikkat çekti. Özellikle lüks ve merkezi konutlarda spekülatif beklentilerin daha da arttığını ifade etti.
Ankara’daki fiyat artışlarının da son yıllarda dikkat çekici boyutlara ulaştığını söyleyen Yıldırım, "Fiyat-kira ve fiyat-gelir oranları İstanbul kadar olmasa da Ankara’da da kendi tarî ortalamalarının üzerine çıkılmış durumda" dedi. İzmir’de ise artan iç göçün etkisiyle konut fiyatlarının özellikle sahil şeridinde hızla arttığını belirtti. Yıldırım, "Konut fiyatlarının İzmir’de temel ekonomik göstergelerin üzerinde seyrettiği ifade edilebilir ve bu durum aşırı değerlenme riskine işaret etmektedir" ifadelerini kullandı.
Türkiye genelinde konut talebine yeterince hızlı yanıt verilemediğini aktaran Yıldırım, bu durumun fiyat artışlarını tetiklediğini kaydetti. Ayrıca yabancı alımlarındaki artış, yeni konut projelerine olan ilgi ve döviz bazlı fiyat algılarının da fiyatları yukarı çektiğini sözlerine ekledi.

"Yatırım kararı temel değerlere göre verilmeli"
Konut piyasasında yatırım yapmayı düşünenler için önemli uyarılarda bulunan Prof. Dr. Meltem İnce Yenilmez, "Fiyat hareketlerinden çok temel değerlere ve uzun vadeli sürdürülebilirliğe odaklanmak gerekir" dedi ve alınacak konutun kira getirisi potansiyeli, bulunduğu bölgenin demografik yapısı, ulaşım imkânları ve sosyal altyapı gibi unsurların titizlikle değerlendirilmesi gerektiğini belirtti.
İnce Yenilmez, "Yüksek borçlulukla konut almaktan kaçının ve muhtemel bir fiyat düzeltmesi senaryosuna karşı hazırlıklı olun," diyerek faiz oranlarındaki artışların konut kredilerini pahalılaştırabileceği ve bunun da talep ile fiyatlar üzerinde aşağı yönlü baskı oluşturabileceğini vurguladı. Son olarak "Rasyonel kararlar, detaylı araştırma ve piyasa dinamiklerinin sürekli takibi bu dönemde başarı için anahtardır" ifadesini kullandı.
Konut piyasasındaki balon riskinin göz ardı edilmemesi gerektiğini belirten uzmanlar, yatırımcıların yalnızca fiyatlara değil, ekonomik temellere ve sürdürülebilirliğe bakmaları gerektiğini yineliyor. Detaylı araştırma, temel göstergelere bağlı kalma ve uzun vadeli düşünme; bu dönemde yatırımcıların en sağlam stratejisi olarak öne çıkıyor.