Hisseli tapuda ev ve arsa alım satımını etkileyecek karar: AYM düzenlemeyi iptal etti

Anayasa Mahkemesi (AYM), hisseli arsa, tarla ve diğer taşınmazların satışında paydaşları yakından ilgilendiren önemli bir karara imza attı. Mahkeme, önalım hakkına ilişkin davalarda taşınmaz payının değerinin hâkim tarafından belirlenmesini öngören yasal düzenlemeyi Anayasa'ya aykırı bularak iptal etti.

Resmî Gazete'de yayımlanan 16 Temmuz 2026 tarihli kararda, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734'üncü maddesinin ikinci fıkrasında yer alan rayiç bedel düzenlemesi ele alındı. Söz konusu hüküm, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazdaki hissenin üçüncü kişiye satılması üzerine önalım hakkını kullanmak isteyen diğer paydaşın, hâkimin belirleyeceği rayiç bedeli yatırmasını öngörüyordu.

Hâkim satış bedeli yerine rayiç bedeli belirliyordu

Aralık 2025'te yapılan kanun değişikliğiyle önalım davalarında ödenecek tutarın belirlenmesinde tapuda gösterilen satış bedeli yerine taşınmaz payının rayiç değerinin esas alınması kararlaştırılmıştı.

Bu uygulamada hâkim, dava konusu hissenin piyasa değerini belirliyor, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın da bu tutarı ve alıcıya düşen tapu giderlerini mahkemenin belirlediği yere yatırması gerekiyordu. Bedelin verilen kesin süre içinde yatırılmaması halinde payın davacı adına tesciline karar verilemiyordu.

AYM, rayiç bedelin gerçek satış bedelinden farklı olabilmesi nedeniyle satıcı, alıcı ve önalım hakkını kullanan paydaş arasındaki menfaat dengesinin bozulabileceğine dikkat çekti. Mahkeme, düzenlemenin mülkiyet hakkı bakımından taraflar arasında adil denge kuramadığı sonucuna vardı.

İptal kararının yürürlüğü 9 ay ertelendi

Anayasa Mahkemesi, iptal hükümlerinin Resmî Gazete'de yayımlanmasından 9 ay sonra yürürlüğe girmesine karar verdi. Buna göre düzenleme 6 Ağustos 2027'de yürürlükten kalkacak.

Bu tarihe kadar önalım davalarında mevcut rayiç bedel uygulaması devam edecek. Meclisin, iptal kararının yürürlüğe gireceği tarihe kadar yeni bir yasal düzenleme yapması mümkün olacak.

Mahkeme, rayiç bedel düzenlemesinin geçmişte açılan davalara uygulanmasını sağlayan geçiş hükmünü de iptal etti. Ancak kararın ertelenmiş yürürlük tarihi nedeniyle devam eden davaların veya kesinleşmiş mahkeme kararlarının kendiliğinden değişeceği sonucu çıkarılamaz.

Hissedarların önalım hakkı devam ediyor

AYM'nin kararı, hisseli taşınmazlarda diğer paydaşlara tanınan önalım hakkını ortadan kaldırmıyor. Türk Medeni Kanunu'nun 732'nci maddesi uyarınca, paylı mülkiyetteki bir taşınmazın hissedarı payını üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabiliyor.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay ve her durumda satış tarihinden itibaren 1 yıl içinde kullanılmak zorunda. AYM'nin iptal kararı bu süreleri değil, önalım davasında ödenecek bedelin belirlenmesine ilişkin düzenlemeyi kapsıyor.

İptal kararının yürürlüğe gireceği tarihten sonra önalım bedelinin hangi esaslara göre belirleneceği ise yapılacak yeni yasal düzenlemeye bağlı olacak. Eski satış bedeli uygulamasının kendiliğinden ve bütün hükümleriyle geri döndüğü değerlendirmesi yapılamaz. (İLKHA)