Kentsel dönüşümde yeni kurallar: Tapudan ruhsata süreç değişti

Uzmanlar, kentsel dönüşüm süreçlerine ilişkin getirilen yeniliklerin dönüşümü hızlandıracağını ve daha şeffaf hale getireceğini belirtiyor. Yaşar Üniversitesi Hukuk Fakültesi İdare Hukuku Anabilim Dalı Başkanı Doç. Dr. Onur Kaplan, düzenlemelerin uygulamada yaşanan belirsizlikleri gidermeyi ve süreci hızlandırmayı amaçladığını vurguladı.
Kentsel dönüşüm uygulamalarını doğrudan etkileyen 6306 Sayılı Kanunun (Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun) Uygulama Yönetmeliği’nde 4 Şubat 2026 tarihinde önemli değişikliklere gidildi. Yaşar Üniversitesi İdare Hukuku Anabilim Dalı Başkanı Doç. Dr. Onur Kaplan, yapılan düzenlemelerin özellikle uygulamada yaşanan tıkanıklıkları gidermeyi ve süreci daha şeffaf ile hızlı hale getirmeyi amaçladığını belirtti.

Tapu güvenliği güçlenecek
Değişikliklerin tapu güvenliği, karar alma süreçleri ve ruhsat işlemlerinde uygulama birliğini güçlendireceğini söyleyen Doç. Dr. Onur Kaplan, "Kentsel dönüşüm, kişilerin mülkiyet hakkı ve yerleşme özgürlüğünü doğrudan etkileyen kritik bir süreç. 6 Şubat 2023’te meydana gelen depremler sonrasında, afet riskine karşı tedbirlerin geciktirilemez olduğu bir kez daha anlaşılmıştır. Bu çerçevede yapılan yönetmelik değişiklikleriyle hem idari işleyiş hem de maliklerin hak ve yükümlülükleri açısından yeni kurallar getirildi. Yeni düzenlemeye göre; riskli yapı yıkıldıktan sonra da taşınmazın bu kanun kapsamında olduğunu gösteren şerh tapuda yer almaya devam edecek. Malik toplantılarının usulü ilk kez ayrıntılı şekilde belirlenirken, standart bildirim formu zorunlu hale getirildi. Yeni yapı ruhsatı başvuruları öncesinde karara katılmayan maliklere teklif ve anlaşma şartlarının tebliği şartı netleştirildi." dedi.

Tapuda açıklayıcı şerh dönemi
Yeni düzenlemeyle, riskli yapı şerhinin yıkım sonrası kaldırılmasının ardından oluşan belirsizliklerin giderildiğini vurgulayan Kaplan, şunları söyledi: "Artık taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında bulunduğuna dair açıklayıcı bir belirtme tapu siciline işlenecek. Böylece özellikle iyi niyetli üçüncü kişiler açısından hukuki güvenlik artırılmış olacak. Riskli yapı bulunan parsellerde yeniden yapım kararları için yapılacak malik toplantılarının usulü ilk kez ayrıntılı şekilde düzenlendi. Maliklerden birinin talebiyle yapılacak toplantılar için yer ve zaman; muhtarlıkta, bina ilan panosunda veya noter aracılığıyla duyurulacak. Yeni yapı ruhsatı başvurularında, karara katılmayan maliklere; alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklifin ya da teklifin incelenebileceği yer bilgisinin usulüne uygun tebliği şartı açık şekilde düzenlendi. Ayrıca bu maliklerin hisselerinin satışı için idareye başvuru yapılmış olması gerekecek."

Müteahhit teminatlarında yeni oran
Diğer yandan yeni düzenlemeyle yapı müteahhitlerinden alınacak teminatlarda da düzenlemeye gidildi. Teminat değerleri, 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu’nda belirtilen değerler esas alınarak kabul edilecek. 1 Ocak 2024 sonrası ruhsatlar için verilen teminatlar, talep halinde yüzde 6’lık yeni oran üzerinden yeniden düzenlenebilecek.
Doç. Dr. Onur Kaplan’a göre yapılan değişiklikler; tapu güvenliğinden karar alma süreçlerine, ruhsat işlemlerinden imar uygulamalarına kadar pek çok başlıkta uygulama birliğini güçlendirecek ve kentsel dönüşüm süreçlerinin daha öngörülebilir ilerlemesine katkı sağlayacak.